爱搜群：谁是千亿拿地大城？谁又将引领住宅拿地交易新规则？

根据国家统计局数据显示，2024年1-9月份，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%；而其中住宅投资59701亿元，下降10.5%。而新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积下降19.2%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24.0%。

新建商品房销售面积与销售额，目前都还处于缓慢腾挪逐步缩窄降幅之势、市场仍然处于动荡调整期，连带着最前端的住宅土地市场，也继续受其影响，住宅用地交易市场延续低温运行。奥维云网（AVC）家居罗盘4.0数据显示，2024年1-9M，住宅用地招拍挂市场拿地数量超过5000宗，同比下滑12%；而拿地金额为11800亿元，同比下滑37.4%，但从数据端来看，累计同比下滑已经从今年六月开始逐步、缓慢缩窄。

住宅用地：成交额单月同比下滑15%，拿地数量、面积单月回暖，市场预期有改善

奥维云网家居罗盘4.0数据显示，2024年9月份，中国土地（招拍挂市场）住宅用地拿地数量为870宗，同比增长4.2%，环比增长10.4%；拿地金额超过2000亿元，环比增长40.4%，同比增长虽然还呈下滑态势，但是下跌幅度已经收窄至-15%；拿地面积超过2800万平，同比增长5.5%、环比增长19.7%；而拿地后待开发的规划建筑面积超过5000万平，同比增长10.9%、环比增长超过19%；

从住宅拿地的四个指标的绝对数、同比值、环比值，我们可以得知，2024年9月份，拿地数量、拿地建筑面积、拿地规划建筑面积同比增长、环比增长的产业指标均已经从下跌收窄回正，市场预期有得到了初步的改善，我们认为推动经济回升向好的积极因素累积增多。

住宅用地：一线+三线城市交易额份额提升均超过2.7%,北京居榜首杭州则腰斩

低迷的市场带来的是不同城市之间的严重分化。根据奥维云网家居大数据家居罗盘4.0显示，一线城市的出让金份额提升明显，从2023年的16%的市场份额提升至今年1-9M的18.7%；而新一线城市+二线城市份额已经下滑至自2020年以来的历史最低份额，分别为27.1%、21.1%；三线城市的出让金市场份额提升了3.2%。

而从城市出让金金额来看，一线城市的北京、上海、广州都在拿地前20强中(深圳拿地金额位居TOP35)，但由于市场还处于观望期因此出让金下滑都较明显，尤其是广州，出让金同比下滑了59.8%。

北京已经超越杭州成为住宅用地成交第一把交椅城市，出让金达1036亿元，但同比下滑近二成，而杭州今年的住宅用地出让金为803亿元，与去年同期相比，下跌了49.3%，也可以说是直接腰斩。

住宅用地：北京引领楼市拿地交易新规则，城市分化将愈加明显

从上图我们可以看出，高等级城市（一线、新一线、二线、三线城市）2024年1-9M的拿地金额份额占比高达86.8%，而四线及以上等级城市的份额占比仅为13.2%，结合实际楼盘销售情况，因此我们认为不同的城市等级、不同的城市之间还是存在着较大的差距。

而一则新闻引起了我的注意：10月31日晚上，北京市规委新上一宗丰台万泉寺的预申请地块，起拍价格110.54亿元。我浏览完这个地块的全部文件发现两个重大问题：一是这次土拍没有设置地价上限；二是地块没有设置指导价格。

当时我脑袋就咯噔一下反应过来，从这里我突然就可以大胆猜测，北京的土地交易市场真的要迎来巨大变局了。因为，这也就意味着北京将开启地块不限价时代，新房也将不再设置指导价，将定价权限交给开发商，北京这几年新房价格是被一直压着的。因此，如果这个政策一旦定调实施，北京热门位置的地块必然会被开发商争抢，新房价格也会上涨。随之而来的的是，重点一线、新一线及重点省会城市，都会跟风行动起来，将迎来新一轮的新房价格上涨或者楼盘快速销售变现；但是相应的，其他非重点城市的住宅用地的成交，也将不得不接受继续低温运行。

奥维云网（AVC)认为，目前住宅用地交易市场参与各方目前仍处于观望态势，市场仍在筑底阶段。随着后续各类购房政策的持续宽松，房地产市场将有进一步回暖的可能，住宅用地市场也将快速回温回暖，期待那一个住宅楼市的春天！

综上所述，千亿拿地大城方面，北京凭借其强大的经济实力和市场需求，成为住宅用地成交的领头羊。而在住宅拿地交易新规则方面，北京则以其先行先试的勇气，引领着新一轮的市场变革。未来，随着政策的持续宽松和市场的进一步回暖，住宅用地市场有望迎来新的发展机遇。然而，不同城市之间的分化也将愈发明显，重点城市和非重点城市的市场表现将呈现出截然不同的态势。